《发票管理办法》规定，需要临时使用发票的单位和个人，可以凭购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的书面证明、经办人身份证明，直接向经营地税务机关、或经税务机关委托的其他单位申请代开发票。依照税收法律、行政法规规定应当缴纳税款的，税务机关应当先征收税款，再开具发票。个人代开增值税发票，除个人销售其取得的不动产以及出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人时，可以申请代开增值税专用发票外，其他的销售货物、劳务、服务、无形资产等形为，无论对方是单位还是个人，都只能向税务机关申请代开增值税普通发票。零散个人代开增值税发票时，需要先足额缴纳各项税款后，方可开具。

一般来说，零散个人临时经营申请代开增值税发票，可能需要缴纳的税（费）包括：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、水利建设基金和个人所得税等，有的还需要征收房产税、印花税。这些税（费）种存在着诸多繁杂的条件判断和优惠政策，究竟该如何征缴，且容凡人一一道来。

1、增值税

理清零散代开发票征税的问题，增值税首当其冲。零散个人临时经营申请代开发票的，一般按照《增值税暂行条例》及实施细则规定，实行按次纳税，起征点为每次（日）销售额500元，对于纳税人销售额未达到起征点的，免征增值税；达到起征点的，依法缴纳增值税。

不过，仍然有两个例外：

一是个人出租不动产。《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定，个人出租不动产一次性收取租金的，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

二是零散个人申请代开增值税专用发票。《税务机关代开增值税专用发票管理办法(试行)》（国税发[2004]153号）规定，必须足额缴纳专用发票上注明的税额，才可以代开增值税专用发票，不受增值税起征点限制。

零散个人申请代开增值税发票，其项目、票种、起征点、税率如下表：

项目	票种	起征点（小微免征额）	征收率
销售取得的不动产	增值税专用发票	无	5%
增值税普通发票	按次（日）500元	5%
出租不动产（一次性收取租金）	增值税专用发票	无	1.5%（住房）
5%（其他房产）
增值税普通发票	分摊后月租金不超过30000元	1.5%（住房）
5%（其他房产）
其他业务	增值税普通发票	按次（日）500元	3%

2、城市维护建设税

城市维护建设税是增值税的附征税种，也是地方税费中最简单的一个。《城市维护建设税条例》规定：城市维护建设税以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。纳税人不达起征点，免征增值税的，不征收城市维护建设税。简单地说就是：零散个人代开增值税发票，没有增值税的，就没有城建税；缴了增值税的，就有城建税。无论纳税人是否达到小微企业3万元免税增值税的限额，只要是申请代开增值税专用发票，缴纳了增值税，就得按照实际缴纳的增值税额和代开增值税发票地点的城市维护建设税率同时缴纳城市维护建设税。代开发票地点在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；不在市区、县城或镇的，税率为1%。

3、教育费附加

教育费附加是随增值税附征的政府性基金，《征收教育费附加暂行规定》（国务院令第448号）规定：教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。但是，《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税[2016]12号）规定，将经国务院批准的免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

《国家税务总局关于合理简并纳税人申报缴税次数的公告》（国家税务总局公告2016年第6号）规定，自2016年4月1日起，增值税小规模纳税人缴纳增值税、消费税、文化事业建设费，以及随增值税、消费税附征的城市维护建设税、教育费附加等税费，原则上实行按季申报。

财税[2014]122号文件规定的“缴纳义务人”，包括了全部的教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的缴纳人。按照《增值税暂行条例实施细则》的规定，其他个人只能是小规模纳税人。结合财税[2014]122号文件和总局2016年6号公告，对零散个人季度累计代开开票销售额不超过30万元的，免征教育费附加；超过30万元的，按照规定缴纳教育费附加。

4、地方教育附加

《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》（国发〔2011〕22号）文规定：根据《中华人民共和国教育法》的相关规定和《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）的要求，全面开征地方教育附加。地方教育附加统一按增值税、消费税、营业税实际缴纳税额的2%征收。

但是同样依据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税[2016]12号）文件和《国家税务总局关于合理简并纳税人申报缴税次数的公告》（国家税务总局公告2016年第6号）规定，对其季度累计开票销售额不超过30万元的，免征地方教育附加；超过30万元的，按照规定缴纳地方教育附加。

5、水利建设基金

《安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理办法》（皖政〔2012〕54号）规定：凡有销售收入和营业收入的企事业单位和个体经营者，按其上年销售收入或营业收入的0.6‰征收地方水利建设基金。对于零散个人来说，不属于“企事业单位和个体工商户”范围，门市代开发票时，不征收水利建设基金。

6、个人所得税

零散个人代开发票的个人所得税缴纳规定存在着较大的行业和地区差异，一般情况下，税务机关对零散个人代开发票采取按照开票销售额的一定比率（征收率，一般是1%或1.5%）核定计算并预缴个人所得税，实际支付所得的单位和个人根据业务的不同补扣补缴。

需要注意的是，对于增值税实行分摊计税的出租不动产收入，个人所得税中却不是分摊计税，《个人所得税法实施条例》规定“财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次”。零散个人出租财产，一次性收取几个月租金的，按照《个人所得税法实施条例》的规定，仍然是以收取租金的那个月内“取得的收入”为一次进行计税，其减除费用和修缮费用只能扣除一次。

7、房产税

《房产税暂行条例》规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。因此，零散个人代开出租不动产发票时，也需要缴纳出租房产的房产税。《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。同时规定，对于享受减征、免征增值税优惠的纳税人，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

《房产税暂行条例》规定，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

8、印花税

对于从事购销、加工、承揽、仓储、运输、技术等业务的零散个人，申请开具大额的增值税发票时、还可能需要附征印花税。只要纳税人开具《印花税暂行条例》中列举的合同项目类型时，才会依据《国家税务总局关于进一步加强印花税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2004〕150号）规定核定缴纳印花税。印花税的计算也很简单，就是纳税人申请开具专用发票的销售额，根据应纳税凭证的性质确定的税率计算应纳税额即可。

9、小结

好吧，看了这些是不是越看越糊涂。税务机关在为零散个人代开增值税发票并同步征收税款时，为了简化程序，可能会按照增值税的征免规定，对其附征税（费）种进行同步征免，可能会造成教育费附加、地方教育附加等政府性基金优惠政策落实不到位。不过，对确实满足优惠条件的已征税费，纳税人可以在缴纳后申请退还。凡人坚信，随着税费制度不断完善和金税三期系统的不断优化，彻底解决零散个人门市代开发票这个小事件中的大问题，一定会很快实现。